Umowa przedwstępna będzie ważna również wówczas, gdy brak ustaleń dotyczących tego, w jakim czasie powinno dojść do sfinalizowania transakcji. Nie jest to jednak dobre rozwiązanie. Brak takiego zastrzeżenia daje bowiem stronom uprawnionym do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej możliwość jednostronnego wyznaczenia terminu. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest dokumentem, który zawiera szczegółowe informacje dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna określa warunki i zasady, na jakich strony transakcji zobowiązują się do wykonania określonych czynności. Umowa przedwstępna może być sporządzona przez notariusza lub innego uprawnionego prawnika. Cena Jak już wspomnieliśmy wcześniej, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie: kto płaci koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania. Najczęściej wszystkie opłaty pokrywa kupujący wpisany do umowy kupna-sprzedaży. Kto pokrywa koszty notarialne w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera? Zgodnie ze wspomnianym rozporządzeniem, maksymalne wynagrodzenie dla notariusza za przygotowanie aktu dotyczącego zamiany mieszkań wynosi: wartość droższego mieszkania od 30 000 zł do 60 000 zł = (710 zł + 1,00% od nadwyżki powyżej 30 000 zł) + 23,00% VAT. wartość droższego mieszkania od 60 000 zł do 1 000 000 zł = (1010 zł W od dnia, w którym miała być zawarta właściwa umowa najmu, umowa przedwstępna to umowa poprzez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy najmu. Nie nakładają na strony umowy najmu obowiązku zawarcia umowy w określonej formie, lokalu mieszkalnego z zadatkiem. Zawierana jest ona przed podpisaniem Według polskiego prawa, umowa przedwstępna nie musi być zawarta przez notariusza. Najczęściej zawierana jest albo w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Zawarcie jej przed notariuszem, daje stronom „mocniejsze” zabezpieczenie i większą pewność, że dana nieruchomość zostanie przez nie zbyta lub nabyta. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – koszty notarialne. Zakupu mieszkania z rynku pierwotnego wymaga podwójnej wizyty u notariusza. Za pierwszym razem podpisywana jest umowa deweloperska, która dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Natomiast za drugim razem podpisywana jest umowa przenosząca własność. N5OmMlN. Podstawowe informacje o opłatach dokonywanych u notariusza Wysokość i zasady pobierania przez notariusza opłat regulowane są stosownymi przepisami. W celu uzyskania bliższych informacji prosimy o kontakt. Z tytułu dokonania czynności notarialnej notariuszowi przysługuje wynagrodzenie, którego wysokość regulowana jest na mocy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.). Rozporządzenie wprowadza maksymalne stawki, których wysokość w odniesieniu do konkretnych czynności notarialnych ustalana jest przez notariusza ze stronami czynności. Wynagrodzenie notariusza opodatkowane jest podatkiem od towarów i usług w stawce 23%, a to na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535 z późn. zm.). Cennik opłat notarialnych Z tytułu dokonania w formie aktu notarialnego czynności cywilnoprawnych wskazanych w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 roku nr 68 poz. 450 z późn. zm.), w tym w szczególności umowy sprzedaży, zamiany, pożyczki, o dożywocie, o dział spadku i o zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat, umowy spółki, ustanowienia hipoteki, ustanowienia za odpłatnością użytkowania i służebności, notariusz z chwilą sporządzenia aktu notarialnego pobiera należny podatek od czynności cywilnoprawnych, który następnie wpłaca na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Wysokość podatku oraz zwolnienia od podatku regulowane są ustawą z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych. W razie, gdy akt notarialny obejmuje wniosek o wpis do księgi wieczystej notariusz z chwilą jego sporządzenia pobiera od wnioskodawców należną opłatę sądową i przekazuje ją właściwemu sądowi rejonowemu. Wysokość opłaty sądowej oraz zwolnienia od opłaty regulowane są ustawą z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t. j. Dz. U. z 2010 roku nr 90 poz. 594 z późn. zm.). Opłaty notarialne od umowy darowizny Z tytułu dokonania w formie aktu notarialnego umowy darowizny, umowy o zniesienie współwłasności dokonywanej bez spłat i dopłat lub ugody w tym przedmiocie, notariusz z chwilą sporządzenia aktu notarialnego pobiera należny podatek od spadków i darowizn, który następnie wpłaca na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Wysokość podatku oraz zwolnienia od podatku regulowane są ustawą z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2004 roku nr 142 poz. 1514 z późn. zm.). Z czego wynika wysokość opłaty notarialnej? Maksymalna wysokość wynagrodzenia notariusza jest regulowana przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dn. 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z dnia 29 czerwca 2004 r.). Jednocześnie cennik usług notarialnych jest zależny od kilku ważnych czynników. Na koszt czynności przeprowadzanych przez notariusza składają się takie elementy, jak: taksa notarialna, podatki (VAT, od spadków, darowizn, czynności cywilnoprawnych), a także obowiązkowe opłaty sądowe. Dlatego aby uzyskać dokładny cennik notariusza należy zgłosić się bezpośrednio po wycenę konkretnej czynności notarialnej. Akt notarialny – cena Kwestię opłaty za sporządzenie aktu notarialnego ustala notariusz. Wiążą go jednak przepisy dotyczące maksymalnej, dopuszczalnej stawki, a więc ustalane odgórnie przez ustawodawcę. Do kosztów należy doliczyć również podatek VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualne opłaty sądowe. Podsumowując, cena aktu notarialnego będzie różnić się w zależności od wartości przedmiotu czynności notarialnej i taksy ustalonej wedle uznania notariusza, jednak nie może przekroczyć wysokości kwoty zawartej we wspomnianym wcześniej rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dn. 28 czerwca 2004 roku. Aby zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, powinnyśmy udać się do notariusza. Jak wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego (dalej umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta bez dochowania formy aktu notarialnego jest nieważna (art. 73 § 1 Jednocześnie zgodnie z art. 77 § 1 uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, a zatem w przypadku nabycia nieruchomości – formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co uważać, czego unikać>> Po co umowa przedwstępna? Jednakże strony nie zawsze decydują się „od razu” zawrzeć docelową umowę sprzedaży. Często postanawiają zawrzeć wcześniej umowę przedwstępną, zwłaszcza gdy pozyskanie środków na zakup nieruchomości okazuje się czasochłonne. Taka umowa zawierana jest dla bezpieczeństwa obu stron – nikt nie chce, aby nagle zbywca „rozmyślił się” i sprzedał ją innemu podmiotowi lub by kupujący zrezygnował z nabycia nieruchomości. Umowa przedwstępna chroni więc zarówno przyszłego sprzedawcę jak i nabywcę rzeczy. Gdyby bowiem po jej zawarciu nie doszło do podpisania umowy „docelowej”, stronom będą przysługiwały określone roszczenia. Jak wynika z art. 389 § 1 umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w umowie przedwstępnej strony przyrzekają sobie nawzajem, że zawrą w przyszłości określoną umowę. W orzecznictwie wskazuje się przy tym, że sama w sobie przedwstępna umowa sprzedaży nie jest umową skutkującą przeniesieniem własności. Aby skutek taki nastąpił, konieczne jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 kwietnia 2019 r. w sprawie I CSK 126/18 (LEX nr 2642427) przypomniał, że umowa przedwstępna stanowi tylko etap na drodze do zawarcia umowy przyrzeczonej i ma charakter prowizoryczny. Jak zaś wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 19 listopada 2019 r. w sprawie I AGa 76/19 (LEX nr 2764077) celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Z kolei w wyroku z dnia 22 maja 2019 r. w sprawie IV CSK 109/18 (LEX nr 2671547) Sąd Najwyższy nadmienił, że umowa przedwstępna poza istotnymi postanowieniami umowy przyrzeczonej może zawierać także inne regulacje. W takiej umowie mogą znaleźć się np. postanowienia, które kształtują zachowanie stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy. Co powinna zawierać umowa przedwstępna? W umowie przedwstępnej konieczne jest wskazanie dokładnych danych stron umowy. Ważne, by strony ustaliły cenę nieruchomości i termin, w którym ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony mogą również ustalić sposób zapłaty (np. przelew bankowy). Często w praktyce zdarza się, że już na etapie zawarcia umowy przyrzeczonej uiszczana jest zaliczka (tj. część przyszłej ceny sprzedaży) lub zadatek (tj. świadczenie podobne do zaliczki, lecz dodatkowo zabezpieczające przed bezzasadnym uchyleniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej). Niejednokrotnie w umowie przedwstępnej strony ustalają również kary umowne na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej lub zawinionego opóźnienia w jej zawarciu. Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej Na gruncie art. 389 § 2 jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Przepis ten, choć zawile sformułowany, kształtuje dość proste zasady odnoszące się do terminu, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Po pierwsze – i tak jest w praktyce najczęściej – termin ten jest określony już w samej umowie przedwstępnej. Przykładowo strony zobowiązują się, że A sprzeda B nieruchomość za 6 miesięcy. Może być jednak i tak, że termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie wynika z umowy przedwstępnej. Strony mogą bowiem jedynie ustalić, że A sprzeda B nieruchomość. W takim wypadku jeżeli ani A ani B w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczą terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie będą już mogli żądać sfinalizowania sprzedaży, powołując się na umowę przedwstępną. Niewykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej - lepiej iść do notariusza Może jednak zdarzyć się, że termin do zawarcia umowy przyrzeczonej został ustalony (w umowie przedwstępnej lub już po jej zawarciu), a mimo tego jednak ze stron uchyla się od zawarcia umowy. W takim wypadku drugiej stronie przysługiwać będą dwa rodzaje roszczeń. Z art. 390 § 1 wynika, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Zawarcie umowy przedwstępnej wiąże się zatem z możliwością uzyskania odszkodowania, jeżeli kontrahent uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Oprócz uzyskania odszkodowania możliwe jest również „zmuszenie” niesolidnego kontrahenta to zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże aby było to możliwe, umowa przedwstępna musi spełniać określone warunki. Na podstawie art. 390 § 2 gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Na przykładzie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strona będzie mogła skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej jedynie wtedy, gdy w umowie przedwstępnej oznaczono dokładnie nieruchomość, jaka ma zostać sprzedana oraz ustalono jednoznacznie cenę sprzedaży. Konieczne jest dodatkowo spełnienie wymagań co do formy umowy, a zatem umowa przedwstępna ma zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Gdyby umowa przedwstępna została zawarta bez zachowania tej formy, np. w zwykłej formie pisemnej lub ustnie, to strony nie będą mogły „zmusić” drugiej z nich do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Dlatego w przypadku umów przedwstępnych dotyczących obrotu nieruchomościami tak ważne jest zawieranie ich przed notariuszem. Jakie dokumenty wziąć do notariusza? Udając się do notariusza, należy zabrać ze sobą dowód tożsamości. W przypadku zawierania umowy dotyczącej nieruchomości przydatny będzie również odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (lub wydruk z portalu internetowego ksiąg wieczystych: oraz dokumenty urzędowe, które do niej się odnoszą (np. wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy). Jeśli umowę zawierają małżonkowie, konieczne jest również przedłożenie odpisu aktu małżeństwa, który należy pozyskać z właściwego urzędu stanu cywilnego. Wysokość taksy notarialnej jest ustalana indywidualnie, a zależy od wartości nieruchomości, której umowa dotyczy. Na wysokość kosztów rzutuje też ilość odbieranych od notariusza wypisów aktu notarialnego oraz konieczność dokonania wpisów w księgach wieczystych. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji. Zazwyczaj dzieje się to w momencie kiedy mamy do czynienia z płatnością z kredytu bankowego będą z środków, które uruchamiane są z lokat bankowych lub pochodzą ze sprzedaży innej nieruchomości. Umowę przedwstępną możemy związać się w biurze nieruchomości (sporządzana przez licencjonowanego Pośrednika) lub w kancelarii notarialnej. SPRAWDŹ OFERTY | Mieszkania na sprzedaż Umowa zawarta w biurze nieruchomości to umowa cywilno-prawna. Określane w niej są strony transakcji, jej przedmiot, warunki, cena oraz czas na jaki zostaje zawarta. W momencie wystąpienia jakichkolwiek odstąpień jednej ze stron od zawartej umowy mamy roszczenia jedynie co do zadatku (jeśli został wpłacony). Natomiast jeśli chcemy dopełnić umowę musimy wystąpić z powództwem na drogę sądową. Gdy obie strony decydują się na odstąpienie od umowy wystarczy podpisanie aneksu do umowy. CZYTAJ TAKŻE | Czym jest akt notarialny? Umowa przedwstępna zawarta w kancelarii notarialnej w formie aktu notarialnego ma większą moc prawną nie tylko co do wpłaconego zadatku, ale także co do wykonania umowy. W razie gdy jedna ze stron będzie chciała odstąpić od umowy, druga strona na podstawie podpisanej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może przymusić do dopełnienia transakcji. Sporządzając w/w umowę Notariusz powinien poinformować odpowiednie instytucje co do roszczeń nowego nabywcy względem danej nieruchomości. Ponieważ umowa jest w formie szczególnej (akt notarialny) wszystkie zmiany powinny także zachować w/w formę – akt notarialny. Coraz częściej klienci dewelopera kupują kota w worku. Nie mają pewności, że nie wycofa się z umowy lub nie podniesie drastycznie ceny lokalu. Tak było z deweloperem Włodarzewska. - Podpisaliśmy umowę przedwstępną z Włodarzewską. Chcieliśmy to zrobić u notariusza, ale deweloper się nie zgodził. Teraz otrzymaliśmy od niego pismo, że zamierza podnieść cenę mkw. mieszkania o 46 proc., gdyż zdrożały materiały budowlane -mówi Paweł Jarnot. - Zastanawiamy się, co dalej zrobić. -Najlepiej, żeby kupujący zawierali umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i zadbali jeszcze, by nie miała klauzul waloryzacyjnych dotyczących ceny mieszkania -uważa mec. Tomasz Tatomir z kancelarii Chałas i Wspólnicy. - Wówczas unika się przykrych niespodzianek, takich jak podwyżka ceny mieszkania. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać jej postanowień. W razie zaś sporu klient dewelopera ma prawo pójść do sądu i żądać sprzedania mieszkania po cenie z notarialnej umowy. Forma ta ma jeszcze jedną zaletę. Gdy deweloper wycofuje sięze sprzedaży mieszkania, bo znalazł nabywcę, który zapłaci więcej, zawsze można żądać od niego przeniesienia własności lokalu w sądzie. Wtedy orzeczenie sądowe zastępuje oświadczenie woli dewelopera. Klient powinien też wystąpić do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości z wnioskiem o uczynienie w niej wzmianki o przysługującym mu roszczeniu. Deweloper nie może wtedy sprzedać innej osobie mieszkania, dopóki nie rozstrzygnie się spór w sądzie. - Nikogo nie można jednak zmusić do zawarcia umowy notarialnej - dodaje mec. Tatomir. Gdy więc deweloper odmawia, to nic nie można z tym zrobić. Ale... trzeba szukać takiego, dla którego umowa notarialna nie jest żadnym problemem. Gra jest warta klienta, który zawarł z deweloperem nienotarialną umowę, jest znacznie gorsza. Niezbyt go ona chroni przed nieuczciwością kontrahenta. Może się najwyżej domagać w sądzie odszkodowania. Warto wtedy sięgnąć po wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2004 r. (sygn. akt IVCK521/03). Mówi on, że w razie niewykonania umowy powstaje szkoda, za którą można domagać się w sądzie odszkodowania w wysokości stanowiącej różnicę między wartością rynkową mieszkania a jego ceną podaną w umowie. Inną formą obrony jest kwestionowanie w umowie niedozwolonych postanowień. Zawsze też można się zwrócić do rzecznika praw konsumentów. Jest ich 363. Działają w każdym powiecie oraz mieście na prawach powiatu. Masz pytanie do autorki, e-mail: @ Deweloper jest przedsiębiorcą. Musi więc posiadać umiejętność kalkulowania ryzyka inwestycyjnego, a nie obciążać nim później swoich klientów. To oznacza też, że powinien dotrzymywać warunków umowy, i to nie tylko tych dotyczących ceny, ale również innych. Praktyka pokazuje jednak, że często jest inaczej. Radzę więc zawierać umowy przedwstępne w formie notarialnej. Jeżeli deweloper nie chce się na to zgodzić, lepiej zrezygnować z jego oferty. Ryzyko jest bowiem zbyt duże. Nigdy przecież nie będziemy mieli gwarancji, że wprowadzimy się do mieszkania. Walka o odszkodowanie w sądzie jest zaś trudna i żmudna. Nie zawsze też kończy się zwycięstwem. Jak sprzedać mieszkanie, dom czy działkę? Najlepiej szybko i w dobrej cenie. Jednakże, zanim do tego dojdzie, sprzedawcę czeka co najmniej jedna wizyta w kancelarii notarialnej, gdyż obrót nieruchomościami musi odbywać się za pośrednictwem notariusza. Należy przygotować się również na „maraton” po urzędach. W zależności od przedmiotu sprzedaży oraz osoby sprzedającego, proces może zakończyć się na wizycie w urzędzie miasta lub gminy, a może dojść do tego również starostwo czy urząd skarbowy. Sprzedaż nieruchomości nie należy do najłatwiejszych transakcji, w związku z tym przed samym podpisaniem umowy warto zapoznać się dokumentacją, jaka będzie do tego zależności od położenia czy rodzaju nieruchomości lista dokumentów potrzebnych do sprzedaży będzie inna. Przed sporządzeniem aktu notariusz jest zobowiązany przekazać stronom informację, jaka dokumentacja będzie niezbędna w danej sprawie. Niestety uzyskanie niektórych zaświadczeń stanowi test na cierpliwość, stąd planując sprzedaż nieruchomości, sprzedawca powinien zawczasu postarać się o owe akty urzędowe. Będzie to bardzo istotne w przypadku zakupu mieszkania czy działki w kredycie nieruchomości – przede wszystkim księga wieczysta oraz tytuł własności Niezależnie, czy mieszkanie będzie z rynku pierwotnego lub wtórnego, czy stanowiło dopiero „dziurę w ziemi”, zawsze będzie posiadało księgę wieczystą. Niekiedy będzie to księga dotycząca konkretnego lokalu, w innym wypadku – obejmująca całą działkę pod budowę. Powyższe dotyczy również sprzedaży domu lub samej działki – każda nieruchomość powinna posiadać własną księgę wieczystą. Notariusz nie potrzebuje odpisu księgi wyciągniętego wprost z sądu rejonowego z wydziału Ksiąg Wieczystych. Wystarczy znać numer KW. Każdy może uzyskać aktualny odpis księgi dzięki rządowemu portalowi „Elektroniczne Księgi Wieczyste”. Wystarczy skorzystać z formularza na stronie – którego notariusz samodzielnie nie wygeneruje z rejestru, jest z kolei tytuł własności. Aby sprzedać nieruchomość, sprzedawca musi wykazać, że jest władny nią dysponować. Najczęściej występującymi aktami własności w obrocie są:akt notarialny:w przypadku działki lub domu (wraz z działką) będzie to akt notarialny sprzedaży,w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera będzie to akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu,w przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego będzie to akt notarialny sprzedaży,w przypadku uzyskania własności do nieruchomości w drodze darowizny – umowa darowizny w formie aktu notarialnego;postanowienie spadkowe;akt poświadczenia dokumentacji będzie już zależna od przedmiotu sprzedawanej nieruchomości. Zupełnie inna będzie sytuacja sprzedającego własnościowe prawo do lokalu, a inna osoby sprzedającej działkę budowlaną. Nieruchomość z hipoteką lub kupowana za kredytCeny nieruchomości nie należą do najniższych. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i działek budowlanych. Ludzie nie posiadają tak pokaźnych oszczędności, więc całkiem wysoki odsetek transakcji wykonywany jest przy pomocy banku. W związku z tym zarówno sprzedających, jak i kupujących może dotyczyć hipoteka, którą zabezpiecza się na sytuacji sprzedaży nieruchomości obciążonej wpisem hipotecznym znajdującym się w dziale IV Księgi Wieczystej sprzedający, prócz standardowych zaświadczeń z urzędów, będzie musiał udać się również do banku w celu zyskania: zaświadczenia o saldzie kredytu wraz z informacją o obowiązujących opłatach za wcześniejszą spłatę;informacji o numerze rachunku technicznego przeznaczonego do spłaty kredytu;zgody na zwolnienie zabezpieczeń przez bank, po całkowitej spłacie kolei gdy sprzedający planują sfinansować zakup przy pomocy kredytu, chcąc ustanowić hipotekę w akcie notarialnym, niezbędne będzie przedłożenie zaświadczenia banku do ustanowienia hipoteki w akcie notarialnym oraz umowy kredytowej. Sprzedaż mieszkania – własnościowe prawo do lokaluDokumentacja obejmująca sprzedaż mieszkania będzie się różniła w zależności od tego, czy mamy do czynienia z własnościowym, czy też spółdzielczym prawem do sprzedaży mieszkania z prawem własnościowym oprócz aktualnego odpisu księgi wieczystej oraz tytułu własności (opisanego w akapicie poprzedzającym), do sporządzenia aktu notarialnego potrzebne jest:zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych – wydawane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową;zaświadczenie o stanie zameldowania w mieszkaniu – dla sprzedaży nieruchomości istotne jest, aby zaświadczenie informowało, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. Zaświadczenie wydaje urząd miasta/gminy;w przypadku otrzymania mieszkania w spadku lub darowiźnie – zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku lub o zwolnieniu z opłat. Zaświadczenie wydaje urząd skarbowy;zaświadczenie o rewitalizacji – jest to istotne zaświadczenie, gdyż w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się w specjalnym obszarze rewitalizacji, sprzedaż jest możliwa, ale przy zachowaniu prawa pierwokupu na rzecz miasta/gminy. Nie będzie wówczas możliwe od razu przeniesienie własności. W pierwszej kolejności należy zawrzeć u notariusza umowę warunkową sprzedaży. Następnie notariusz przesyła ją do urzędu miasta/gminy celem ustalenia chęci skorzystania z prawa pierwokupu. Dopiero gdy miasto/gmina wyda oświadczenie o braku chęci zakupu nieruchomości, strony mogą przystąpić do podpisania umowy głównej. Zaświadczenie wydaje urząd miasta/gminy;zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu – co do zasady nie jest wymagane, ale jeżeli jest taka możliwość, warto się nim zainteresować. Zaświadczenie wydaje urząd miasta/gminy;jeżeli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą – warto zadbać o zaświadczenia o braku zaległości w urzędzie skarbowym i ZUS-ie. Sprzedaż mieszkania – spółdzielcze własnościowe prawo do lokaluTak jak powyższej, oprócz numeru KW oraz tytułu własności (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) do sporządzenia aktu notarialnego niezbędne będą: zaświadczenie o przydziale lokalu ze spółdzielni – wydaje spółdzielnia;zaświadczenie potwierdzające, że sprzedający jest członkiem spółdzielni – wydaje spółdzielnia;zaświadczenie o wniesieniu wkładu budowlanego (o ile było wymagane) – dokument wydaje spółdzielnia;w przypadku otrzymania mieszkania w spadku lub darowiźnie – zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku lub o zwolnieniu z opłat. Zaświadczenie wydaje urząd skarbowy;zaświadczenie o stanie zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych – wydaje spółdzielnia;zaświadczenie o stanie zameldowania w mieszkaniu – wydaje urząd miasta/ lokalu użytkowegoSprzedaż lokalu użytkowego stanowi przypadek mniej skomplikowany. Prócz numeru księgi i dokumentu potwierdzającego prawo do lokalu sprzedający powinien uzyskać zaświadczenie potwierdzające funkcję lokalu, tj. dokument stwierdzający, że dana nieruchomość stanowi odrębny lokal o przeznaczeniu użytkowym, np. do prowadzenia działalności gospodarczej lub składowania towarów. Sprzedaż domu z działką budowlaną lub działki budowlanejNiniejszy akapit dotyczy sprzedaży nieruchomości budowlanej niezabudowanej oraz takiej, gdzie budynek jest już posadowiony, a właściciel otrzymał pozwolenie na użytkowanie domu. Nie dotyczy natomiast przypadków, kiedy budynek mieszkalny jest w trakcie numeru księgi wieczystej i podstawy nabycia nieruchomości sprzedający musi się postarać o:zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o braku planu – zaświadczenie wydaje urząd miasta/gminy; decyzję o warunkach zabudowy – w przypadku braku MPZP lub gdy decyzja jest zgodna z planem. Dokument wydaje urząd miasta/gminy; wypis z rejestru gruntów – jeżeli działka będzie odłączana z dotychczasowej księgi, niezbędny będzie wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Dokumenty wydaje starostwo;jeżeli działka powstała w wyniku podziału i nie został on jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział (jeżeli została wydana). Dokumenty do uzyskania w starostwie;zaświadczenie o braku zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości lub opłaty za użytkowanie wieczyste – wydawane w urzędzie miasta/gminy;zaświadczenie o rewitalizacji – wydaje urząd miasta/gminy;zaświadczenie o planie urządzania lasu – wydaje starostwo;jeżeli na terenie nieruchomości są rowy lub zbiorniki wodne – zaświadczenie, że rów lub zbiornik wodny nie przekształcił się w kanał i na nieruchomości nie ma wód płynących. Dokument ten wydaje starostwo, wydział nieruchomości z budynkiem w trakcie budowyW razie sprzedaży nieruchomości z budynkiem w trakcie budowy, prócz dokumentów określonych we wcześniejszym akapicie, sprzedający musi zgromadzić również:pozwolenie na budowę z klauzulą ostateczności nadaną przez właściwy organ urzędu miasta;dziennik budowy – wydawany jest przez starostę, jeżeli jednak budowa dotyczy obiektu, który pozostaje w kompetencjach wojewody, wówczas dziennik wydaje urząd wojewódzki; projekt nieruchomości – podsumowanieW zależności od rodzaju nieruchomości dokumentacja potrzebna do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży będzie różna. Jedna będzie posiadała kilka pozycji, inna z kolei cały stos dokumentów. Ważne jest, aby przystąpić do gromadzenia niezbędnych dokumentów odpowiednio wcześniej. Właściwe podejście do tematu pozwoli zaoszczędzić nerwów, np. w sytuacji, gdy wizyta u notariusza ma odbyć się za kilka dni, a jakiś urząd nie śpieszy się z wydaniem danego zaświadczenia.

umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania koszt notariusza